Phí quản lý chung cư mới nhất 2025 tham khảo

Bạn đang cố gắng “đặt tên” cho con số mỗi tháng mình phải trả và quan trọng hơn, bạn cần hiểu con số ấy mua được những dịch vụ gì. Bài viết này là bản hướng dẫn cập nhật 2025, giúp bạn nắm rõ định nghĩa – khung pháp lý – cách tính theo m² thông thủy – phạm vi dịch vụ in/out – khung giá Hà Nội/TP.HCM – quy trình cư dân quyết nghị – xử lý tranh chấp, kèm bảng so sánh minh họa và checklist kiểm chứng minh bạch.

Phí quản lý chung cư là gì? Phạm vi áp dụng

Phí quản lý (còn gọi là phí dịch vụ, phí vận hành) là khoản cư dân đóng hằng tháng để chi trả cho hoạt động vận hành, an ninh, vệ sinh, kỹ thuật, cảnh quan… của phần sở hữu chung nhà chung cư theo luật. Mức phí cụ thể của mỗi tòa được hội nghị nhà chung cư/ban quản trị thông qua trong khung giá địa phương (nếu có ban hành). Căn cứ pháp lý chung nằm ở Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024 theo Luật sửa đổi 43/2024/QH15) và Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết.

Phân biệt nhanh với “phí bảo trì 2%”:

  • Phí quản lý: thu hằng tháng, dùng cho vận hành thường xuyên.
  • Phí bảo trì 2%: thu một lần khi mua căn hộ, quỹ dành cho bảo trì phần sở hữu chung (khác mục đích/quản lý). Cách thức quản lý – sử dụng quỹ, trách nhiệm các bên được Luật Nhà ở điều chỉnh.

Đối tượng áp dụng: căn hộ ở, officetel, shophouse, TMDV trong khối chung cư (chi tiết theo nghị quyết hội nghị nhà chung cư và hợp đồng).

Căn cứ pháp lý hiện hành (2025)

Khung pháp lý hiện nay xoay quanh 3 tầng: Luật → Nghị định → Quyết định UBND địa phương.

  • Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15): quy định nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư; vai trò hội nghị nhà chung cư quyết nghị các vấn đề trọng yếu (trong đó có mức phí quản lý). Hiệu lực được điều chỉnh về 01/08/2024 bởi Luật 43/2024/QH15. 
  • Nghị định 95/2024/NĐ-CP (hiệu lực 01/08/2024): nêu phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành, cấu phần chi phí, điều kiện đơn vị vận hành; là “xương sống” khi lập phương án giá và thẩm định.
  • Khung giá địa phương (ví dụ):
    • Hà Nội – Quyết định 33/2025/QĐ-UBND (hiệu lực 01/05/2025)
    • TP.HCM – Quyết định 86/2024/QĐ-UBND (hiệu lực 21/10/2024)

Mức phí theo m²: công thức chuẩn & ví dụ tính

Công thức chung
Phí quản lý/tháng = Đơn giá (đ/m²/tháng) × Diện tích thông thủy (m²).
“Diện tích thông thủy” = diện tích sử dụng căn hộ không tính tường bao, tường phân chia giữa các căn, phần sàn có cột/hộp kỹ thuật; có tính tường ngăn phòng nội bộ, ban công/lô gia. Cách ghi nhận diện tích này đã được hướng dẫn tại Thông tư 03/2014/TT-BXD và các văn bản liên quan. 

Ví dụ nhanh (TP.HCM – chung cư có thang máy, nằm trong khung 1.800–7.000 đ/m²/tháng):

  • Căn 70 m²:
  • Bình dân (≈ 3.000 đ/m²): 210.000 đ/tháng
  • Trung cấp (≈ 5.000 đ/m²): 350.000 đ/tháng
  • Kịch trần khung TP.HCM (7.000 đ/m²): 490.000 đ/tháng.

Ở Hà Nội, trần khung cao hơn (16.500 đ/m² với nhà có thang máy) nên các dự án hạng sang có thể được cư dân quyết nghị ở mức cao hơn (nếu hợp lệ).

Các yếu tố ảnh hưởng mức phí quản lý (phí dịch vụ)

  • Hạ tầng – tiêu chuẩn tòa: không thang máy/có thang máy; bình dân–trung cấp–cao cấp–hạng sang.
  • Quy mô – mật độ sử dụng: số căn hộ, số thang máy, lưu lượng, ca trực.
  • Hệ thống kỹ thuật: PCCC, BMS/SCADA, máy phát, lọc nước hồ bơi… (vận hành phức tạp → chi phí cao hơn).
  • Tiện ích nội khu: hồ bơi, gym, khu BBQ, sân vườn, phòng sinh hoạt cộng đồng.
  • Yếu tố địa phương: giá nhân công, vệ sinh, bảo vệ; khung giá UBND làm “hàng rào” pháp lý.
  • Mức dịch vụ cam kết/hợp đồng quản lý vận hành: chỉ tiêu SLA, tần suất vệ sinh, bảo dưỡng định kỳ.

Các cấu phần chi phí và phương pháp xác định tham chiếu Điều 59 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Khoản bao gồm/không bao gồm trong phí quản lý

Bao gồm (thường gặp) Không bao gồm (tách riêng/thu theo sử dụng)
Bảo vệ – an ninh 24/7, camera, kiểm soát ra vào Phí gửi xe, điện – nước trong căn hộ, internet – truyền hình
Vệ sinh khu vực chung, thu gom rác khu chung Dịch vụ hồ bơi/gym nếu vận hành như tiện ích cộng thêm
Vận hành kỹ thuật: thang máy, bơm, PCCC, hệ thống BMS Sạc ô tô điện tính theo kWh/giờ đỗ (nếu có)
Cảnh quan – cây xanh – chăm sóc khuôn viên Phí bảo trì 2%, bảo hiểm cháy nổ bắt buộc
Lễ tân/CSKH, hành chính chung cư Thù lao Ban quản trị (tùy địa phương quy định cách tách lập)

Lưu ý: Khung Hà Nội ghi rõ không bao gồm khoản thu từ dịch vụ cao cấp (tắm hơi, bể bơi, truyền hình cáp, internet…) trong khung giá; TP.HCM quy định tính giá trên m² thông thủy và áp dụng cho các trường hợp thuộc phạm vi quyết định.

Khung địa phương (Hà Nội/TP.HCM) – bảng giá mới nhất 2025

Thành phố Không thang máy (đ/m²/tháng) Có thang máy (đ/m²/tháng) Ghi chú chính
Hà Nội – QĐ 33/2025 (hiệu lực 01/05/2025) 700 – 5.000 1.200 – 16.500 Không bao gồm khoản thu từ dịch vụ cao cấp (bơi, sauna, truyền hình cáp, internet…).
TP.HCM – QĐ 86/2024 (hiệu lực 21/10/2024) 600 – 3.500 1.800 – 7.000 (tính theo m² thông thủy) Áp dụng cho các trường hợp trong phạm vi quyết định; phần lớn dự án sẽ quyết nghị mức cụ thể trong khung.

Lưu ý: Mức thực tế do cư dân quyết nghị cho từng tòa (trong/hoặc theo thỏa thuận hợp đồng) → hãy xem nghị quyết hội nghị hoặc thông báo BQL trước khi so sánh. 

So sánh dải phí theo loại hình chung cư

Loại hình Tiện ích/tiêu chuẩn Dải phí tham khảo (trong khung địa phương)
Không thang máy Tiện ích tối thiểu; quy mô nhỏ Hà Nội: 700–5.000
Bình dân 1–2 thang máy/tòa; CS cơ bản Trong nửa dưới của khung tương ứng
Trung cấp Thang máy đủ tải; an ninh 24/7; CSKH Vị trí giữa–trên giữa khung
Cao cấp/Hạng sang Hồ bơi, gym, cảnh quan lớn, BMS đầy đủ Gần đỉnh khung (Hà Nội có thể tới 16.500; TP.HCM đến 7.000)

So sánh dự án minh họa (gồm Saigon South Residences)

Case Mô tả – tiêu chí Dải phí tham khảo (đ/m²/tháng) Cách kiểm chứng
A – Chung cư nội đô cũ, không thang máy Tiện ích tối thiểu, chi phí vệ sinh & bảo vệ là chủ yếu Theo khung “không thang máy” của địa phương Xin ảnh thông báo phí, biên bản hội nghị gần nhất
B – Trung cấp Thang máy đủ tải, an ninh 24/7, CSKH Khoảng giữa khung Kiểm tra SLA, tần suất vệ sinh, lịch bảo trì
C – Cao cấp/Hạng sang Có hồ bơi, gym, cảnh quan; BMS, đội kỹ thuật Gần đỉnh khung địa phương Rà soát cấu phần chi phí & điều khoản điều chỉnh giá
D – Saigon South Residences 6 block, 29 tầng, ~1.840 căn (PMH phát triển), tiện ích nội khu đa dạng Theo khung TP.HCM (có thang máy) Đối chiếu thông báo BQL, nghị quyết cư dân cập nhật

Ai quyết định mức phí? Quy trình nghị quyết tại hội nghị nhà chung cư

  1. Đơn vị vận hành/Ban quản trị lập phương án chi phí – dịch vụ (theo ND 95).
  2. Công khai dự toán, lấy ý kiến cư dân.
  3. Hội nghị nhà chung cư biểu quyết mức phí, hiệu lực áp dụng.
  4. Ban hành nghị quyết và thông báo thu theo chu kỳ.
  5. Theo dõi – quyết toán – điều chỉnh (nếu có điều khoản hoặc họp lại khi biến động lớn).

Khi nào được tăng/giảm phí? Kiểm soát minh bạch

  • Theo nghị quyết hội nghị hoặc điều khoản hợp đồng; không tùy tiện đơn phương.
  • Minh bạch tài chính: báo cáo quý/năm, quyết toán chi phí, công khai quỹ.
  • Giới hạn tham chiếu: trong khung giá địa phương (nếu có); trường hợp đặc thù cần căn cứ pháp lý rõ.

Ví dụ: biến động mạnh giá nhân công/điện/nước, mở rộng dịch vụ (hồ bơi vận hành quanh năm) có thể là cơ sở đề xuất điều chỉnh.

Xử lý tranh chấp, nợ phí & kịch bản thực tế

  • Nợ phí quản lý: nhắc nợ – tính phạt chậm nộp (nếu nghị quyết quy định) – hỗ trợ lộ trình trả; tránh áp dụng biện pháp trái luật (như cắt điện, nước sinh hoạt).
  • Tranh chấp đơn giá/dịch vụ: hòa giải nội bộ, có thể tổ chức hội nghị bất thường; nếu bế tắc, báo cáo UBND/Phòng QLĐT theo thẩm quyền địa phương.
  • Khối thương mại/officetel/shophouse: có thể áp biểu riêng theo thỏa thuận/hội nghị. Khung xử lý cần dựa Luật Nhà ở & ND 95 (nguyên tắc quản lý, minh bạch, vai trò hội nghị).

Checklist 30+ mục kiểm tra trước khi chốt đơn giá

  1. Cấu phần chi phí
  2. Lịch trực bảo vệ 24/7
  3. Số lượng/tuổi thang máy
  4. Chu kỳ bảo trì thang
  5. Kiểm định PCCC
  6. Bảo hiểm cháy nổ
  7. Kỹ thuật trực ca
  8. Quy trình sự cố
  9. Tần suất vệ sinh
  10. Lịch chăm cảnh quan
  11. Quản lý rác/khử mùi
  12. BMS/SCADA
  13. Máy phát
  14. Lọc nước hồ bơi
  15. CSKH–lễ tân–app cư dân
  16. Báo cáo tài chính quý
  17. Nghiệm thu dịch vụ
  18. SLA/penalty
  19. Quy định gửi xe
  20. An ninh camera
  21. Nhà thầu phụ
  22. Bảo hành thiết bị
  23. Quy định vật nuôi/khu sinh hoạt
  24. Quy tắc tiếng ồn
  25. Tập huấn PCCC cư dân
  26. Quy chế hội nghị/bỏ phiếu
  27. Hệ số trượt giá
  28. Chính sách căn hộ trống
  29. Chính sách hỗ trợ hộ khó khăn (nếu nghị quyết)
  30. Kênh tiếp nhận phản hồi/khiếu nại.

FAQ nhanh

  1. Phí quản lý chung cư có bắt buộc không? – Có, là nghĩa vụ theo luật và nghị quyết cư dân.
  2. Căn hộ trống có phải đóng phí? – Thường có, theo nghị quyết/quy chế tòa.
  3. “Phí quản lý” có gộp “phí bảo trì 2%” không? – Không; 2% là quỹ bảo trì thu một lần, khác mục đích.

  1. Diện tích thông thủy là gì? – Diện tích sử dụng theo Thông tư 03/2014/TT-BXD (không tính tường bao, hộp kỹ thuật…).
  2. Hà Nội vs TP.HCM: khác nhau thế nào? – Hà Nội 1.200–16.500 (có thang máy); TP.HCM 1.800–7.000 (tính m² thông thủy).
  3. Officetel/shophouse có mức khác? – Có thể; căn cứ nghị quyết/hợp đồng.
  4. Chủ đầu tư/đơn vị vận hành có tự ý tăng phí? – Không; phải theo nghị quyết hoặc hợp đồng.

Case note dành riêng cho Saigon South Residences

Saigon South Residences (Nguyễn Hữu Thọ – Phú Mỹ Hưng phát triển) gồm 6 block, 29 tầng, ~1.840 căn; tiện ích nội khu phong phú. Để xác định mức phí thực tế, bạn nên:

  • Xin thông báo BQL và nghị quyết hội nghị mới nhất;
  • Soi chiếu Checklist 30+ (mục 13) và bảng in/out (mục 5);
  • Đảm bảo mức đề xuất nằm trong khung TP.HCM hiện hành.

Mini-glossary & English short version

Glossary

  • Phí quản lý chung cư = Condo management fee
  • Phí dịch vụ chung cư = Condominium service fee
  • Diện tích thông thủy = Net floor area
  • Ban quản trị = (Building) Management board
  • Hội nghị nhà chung cư = Condominium general meeting

Phí quản lý không chỉ là một số tiền – đó là trải nghiệm sống mỗi ngày: thang máy an toàn, khuôn viên sạch, đội kỹ thuật “lúc cần là có”. Khi bạn hiểu khung pháp lý, công thức tính và đòi hỏi minh bạch đúng chỗ, bạn sẽ tự tin góp tiếng nói tại hội nghị cư dân – để con số hàng tháng xứng đáng với chất lượng bạn nhận được.

seo

Tôi là Bình, chuyên gia phân tích và đánh giá thị trường bất động sản, đồng thời là tác giả chính của trang Saigonsouth. Với kinh nghiệm chuyên sâu, tôi tập trung cung cấp các bài đánh giá khách quan, chi tiết về tiềm năng đầu tư, diễn biến thị trường, quy hoạch và xu hướng phát triển dự án tại khu vực phía Nam Sài Gòn.

Mục tiêu của tôi là mang đến cho nhà đầu tư và người mua nhà những góc nhìn sắc bén và dữ liệu chính xác nhất để đưa ra quyết định thông minh.

Hãy cùng tôi khám phá và phân tích cơ hội đầu tư tại Nam Sài Gòn trên Saigonsouth.