Năm 2025, thị trường căn hộ cho thuê tại Việt Nam bước vào giai đoạn chuyên nghiệp hóa mạnh mẽ. Các quy định pháp lý mới từ Luật Nhà Ở 2023, Thông tư 78/2021 và Nghị định 123/2020 khiến việc ký kết hợp đồng không còn là “thỏa thuận miệng” hay mẫu tải về đơn giản. Bất kỳ sai sót nào trong thông tin, điều khoản, hoặc phụ lục đều có thể dẫn đến tranh chấp, mất cọc hoặc nghĩa vụ thuế phát sinh.

Một bản hợp đồng chặt chẽ cần đảm bảo ba yếu tố: đúng luật – rõ ràng – có thể thi hành. Bài viết này giúp bạn nắm được cấu trúc chuẩn, nội dung bắt buộc và quy trình kiểm tra hợp đồng thuê căn hộ theo tiêu chuẩn năm 2025 — cả cho người thuê lẫn chủ nhà.

Mẫu hợp đồng cho thuê căn hộ

Cấu Trúc Tổng Thể & Hướng Dẫn Kèm Theo

Cấu trúc chuẩn của hợp đồng thuê căn hộ (12 điều khoản)

Một bản hợp đồng thuê căn hộ đạt chuẩn không chỉ thể hiện thiện chí giữa hai bên, mà còn giúp tránh rủi ro pháp lý và tranh chấp sau này. Theo thông lệ, các điều khoản nên được sắp xếp logic và đầy đủ như sau:

1. Điều 1: Căn hộ & Trang bị

   • Mô tả rõ diện tích, tầng, số phòng, hướng cửa sổ, ban công, tình trạng nội thất và trang bị kèm theo.

   • Lưu ý: Chỉ ghi thông tin đúng như trên Sổ hồng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

2. Điều 2: Thời hạn thuê & Bàn giao

   • Ghi rõ thời gian bắt đầu – kết thúc hợp đồng, ngày bàn giao, kèm biên bản bàn giao có ảnh và chữ ký hai bên.

   • Việc chụp lại công tơ điện, nước, số lượng thẻ/thang máy, khóa/remote là bằng chứng bắt buộc.

3. Điều 3: Giá thuê, Đặt cọc & Thanh toán

   • Nêu giá thuê theo tháng/quý, quy định rõ tiền cọc, hạn thanh toán, phương thức (chuyển khoản/tài khoản trùng tên Bên A).

   • Tránh ghi chung chung “chuyển khoản cho người đại diện” nếu không có ủy quyền hợp pháp.

4. Điều 4: Phí khác & Vận hành (Nội quy)

   • Bao gồm phí quản lý, điện, nước, Internet, vệ sinh, gửi xe, phí rác thải.

   • Ghi rõ trách nhiệm từng bên (Bên A nộp phí bảo trì; Bên B tự trả điện/nước).

5. Điều 5: Bảo trì – Sửa chữa

   • Xác định rõ loại hư hỏng nào do Bên A (hạ tầng, thiết bị cố định), loại nào do Bên B (sử dụng sai, va chạm).

   • Mọi sửa chữa lớn phải có sự đồng thuận và thông báo trước tối thiểu 24h.

6. Điều 6: Xử lý Đặt cọc

   • Khoản cọc phổ biến từ 1–2 tháng tiền thuê.

   • Điều kiện hoàn trả: Trong 3–7 ngày làm việc sau thanh lý, nếu không còn nợ phí hay hư hại.

7. Điều 7: Thuế & Hóa đơn

   • Ghi rõ giá thuê là Gross (đã gồm thuế) hay Net (chưa gồm thuế).

   • Nếu Bên B là doanh nghiệp, Bên A phải xuất hóa đơn điện tử hợp lệ theo Thông tư 78/2021 và Nghị định 123/2020.

8. Điều 8: Quyền & Nghĩa vụ

   • Bên B: Đăng ký tạm trú, giữ gìn tài sản, không thay đổi kết cấu.

   • Bên A: Bảo đảm quyền sử dụng ổn định, thông báo trước khi vào kiểm tra/sửa chữa.

9. Điều 9: Vi phạm, Chấm dứt sớm & Bồi thường

   • Ghi rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng trước hạn, mức phạt vi phạm, quy trình thanh lý.

10. Điều 10: Gia hạn, Rút ngắn & Bất khả kháng

    • Quy định thời gian thông báo gia hạn/rút ngắn (30–60 ngày).

    • Nêu rõ cơ chế miễn trách nhiệm khi có sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh, lệnh cấm…).

11. Điều 11: Giải quyết Tranh chấp

    • Ưu tiên thương lượng, hòa giải; nếu không đạt, chuyển cơ quan có thẩm quyền (Tòa án hoặc Trọng tài thương mại).

12. Điều 12: Hiệu lực & Phụ lục kèm theo

    • Xác nhận ngày hiệu lực, số bản, và danh mục phụ lục (nội thất, biên bản bàn giao, ảnh chụp).

Hướng dẫn điền chi tiết & khuyến nghị bắt buộc 2025

III. Những Điều Khoản Dễ Gây Tranh Chấp: Đặt Cọc & Phụ Lục Nội Thất

1. Xử lý tiền đặt cọc (Điều 6)

• Mức đặt cọc: Thông lệ là 1–2 tháng tiền thuê; với căn hộ cao cấp hoặc có nội thất mới, có thể 2–3 tháng.

• Mục đích: Đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, tránh trường hợp hủy giữa chừng.

• Điều kiện hoàn trả: Sau khi thanh lý, hoàn cọc trong 3–7 ngày làm việc.

• Trường hợp khấu trừ hợp lệ:

  • Còn nợ tiền thuê hoặc phí dịch vụ;

  • Làm hư hỏng tài sản (có biên bản xác nhận);

  • Tự ý chấm dứt hợp đồng trước hạn.

• Quy trình chuẩn:

  1. Nghiệm thu hiện trạng căn hộ;

  2. Lập biên bản thanh lý và đối chiếu công tơ điện nước;

  3. Quyết toán phí;

  4. Hoàn trả cọc bằng chuyển khoản.

→ Đây là điều khoản nhạy cảm nhất vì liên quan trực tiếp đến tiền. Việc quy định rõ quy trình và thời hạn hoàn trả giúp tránh tranh chấp thường gặp: “Bên A giữ cọc không lý do” hoặc “Bên B bỏ cọc không báo trước”.

2. Phụ lục nội thất & khấu hao

• Danh mục kiểm kê: Tối thiểu 20–40 mục (tủ lạnh, bếp, điều hòa, rèm, sofa, giường, nệm…).

• Yêu cầu bắt buộc: Ghi rõ mã sản phẩm, hãng, model, tình trạng (mới – đã dùng – cần bảo dưỡng). Kèm ảnh thực tế và số serial để làm căn cứ đối chiếu.

• Quy tắc khấu hao:

  • Thiết bị điện: 10–20%/năm.

  • Đồ gỗ, nội thất mềm: 5–10%/năm.

  • Đồ cao cấp (máy giặt, TV lớn, tủ lạnh inverter): có thể áp dụng khấu hao riêng theo phụ lục.

→ Khi có tranh chấp hư hỏng, phụ lục này là “vũ khí pháp lý” quan trọng. Không ít trường hợp người thuê bị trừ cọc vô lý chỉ vì không có chứng cứ tình trạng ban đầu.

Checklist 3 Bước Pháp Lý Trước Khi Ký

1. Xác minh chủ sở hữu căn hộ

   • Đối chiếu CCCD của người ký với thông tin Sổ hồng.

   • Nếu người ký là đại diện, phải có Giấy ủy quyền công chứng hợp lệ còn hiệu lực.

   • Tránh trường hợp “thuê nhà qua trung gian” không phải chủ thật, dễ mất cọc.

2. Kiểm tra thực tế căn hộ & nội quy chung cư

   • Xem tình trạng hệ thống điện, nước, thoát sàn, an ninh, PCCC.

   • Đọc kỹ nội quy chung cư, đặc biệt quy định về thú cưng, âm thanh, khách lưu trú, cho thuê lại.

   • Xác minh mức phí quản lý, phí gửi xe — nhiều hợp đồng bỏ qua, dẫn đến mâu thuẫn sau này.

3. Rà soát điều khoản chấm dứt & gia hạn

   • Ghi rõ thời gian báo trước khi chấm dứt hợp đồng (30–45 ngày).

   • Nếu gia hạn, nên ký phụ lục 30 ngày trước ngày hết hạn.

   • Xác định rõ mức phạt khi chấm dứt sớm, tránh ghi “tự động mất cọc” mà không nêu điều kiện cụ thể.

seo

Tôi là Bình, chuyên gia phân tích và đánh giá thị trường bất động sản, đồng thời là tác giả chính của trang Saigonsouth. Với kinh nghiệm chuyên sâu, tôi tập trung cung cấp các bài đánh giá khách quan, chi tiết về tiềm năng đầu tư, diễn biến thị trường, quy hoạch và xu hướng phát triển dự án tại khu vực phía Nam Sài Gòn.

Mục tiêu của tôi là mang đến cho nhà đầu tư và người mua nhà những góc nhìn sắc bén và dữ liệu chính xác nhất để đưa ra quyết định thông minh.

Hãy cùng tôi khám phá và phân tích cơ hội đầu tư tại Nam Sài Gòn trên Saigonsouth.

Bài viết liên quan

Mẹo decor căn hộ 65m² phong cách Hàn tại SSR (Saigon South Residences)

28
Th8

15 mẫu phòng khách màu trắng đẹp thanh lịch

Tháng 10 8, 2025

Đàm phán giá căn hộ là gì và vì sao quyết định 80% thành công?

14
Th10

20 mẫu phòng tắm đẹp sang trọng đáng tham khảo

Tháng 10 7, 2025

Tiến độ căn hộ SSR Phú Mỹ Hưng tung đợt mở bán mới, cơ hội vàng cho khách hàng

28
Th8

Quy hoạch 1/500 là gì? Định nghĩa và pháp lý cần biết khi mua nhà

12
Th10