Checklist nghiệm thu căn hộ 2025: hướng dẫn và mẫu cho người mới

Nếu ví von việc nhận nhà như “nhận một cỗ máy” sẽ vận hành đời sống của bạn nhiều năm tới thì nghiệm thu căn hộ chính là lúc bạn bật máy, soi từng đèn báo, nghe tiếng động lạ, đo công suất… để chắc rằng mọi thứ đúng như cam kết. Bài viết này dẫn bạn đi từ chuẩn bị → kiểm tra kỹ thuật 50+ mục → đo diện tích thông thủy → hoàn thiện biên bản và hồ sơ bàn giao với ngôn ngữ dễ làm theo ngay tại hiện trường.

Mục đích nghiệm thu căn hộ & tổng quan quy trình

Vì sao cần nghiệm thu căn hộ trước khi ký nhận?

Nghiệm thu là quá trình xác nhận chất lượng – khối lượng – hồ sơ trước khi bạn “chốt” quyền sở hữu sử dụng. Làm tốt bước này giúp:

  • Giảm rủi ro kỹ thuật: phát hiện sớm thấm, rò rỉ điện nước, lỗi hoàn thiện.
  • Bảo toàn tài chính: yêu cầu khắc phục/khấu trừ trước khi ký nhận và thanh toán phần còn lại.

  • Bảo vệ pháp lý: biên bản nghiệm thu là căn cứ xử lý tranh chấp, nhất là các hạng mục an toàn như PCCC (tòa nhà phải có nghiệm thu PCCC theo quy định trước khi đưa vào sử dụng).

Quyền lợi pháp lý – tài chính khi nghiệm thu đúng

  • Quyền kiểm tra, ghi lỗi, yêu cầu sửa trong thời hạn; có thể nhận nhà có điều kiện nếu lỗi không nghiêm trọng.
  • Quyền đo lại diện tích thông thủy để đối chiếu hợp đồng; nếu sai số vượt ngưỡng thỏa thuận, có cơ sở điều chỉnh giá/đền bù. Cách đo căn cứ hướng dẫn về diện tích thông thủy trong văn bản của Bộ Xây dựng.

Ai tham gia buổi nghiệm thu? Vai trò của từng bên

  • Khách mua (bạn): chủ thể nghiệm thu, quyết định ký/ghi nhận điều kiện.
  • Đại diện chủ đầu tư/Ban quản lý/Kỹ thuật: mở nhà, phối hợp test kỹ thuật, ghi nhận – cam kết khắc phục.
  • Giám sát độc lập (nếu mời): hỗ trợ kiểm tra kỹ thuật chuyên sâu.

Quy trình chuẩn 6 bước

  1. Chuẩn bị: dụng cụ, hợp đồng, danh mục & tiêu chuẩn bàn giao, mẫu biên bản.
  2. Kiểm tra tổng quan: hiện trạng hoàn thiện – vệ sinh – an toàn.
  3. Test kỹ thuật: điện – nước – thoát – điều hòa/ventilation – PCCC trong căn hộ & lối thoát.
  4. Đối chiếu hợp đồng: thiết bị – thương hiệu – mã model – số lượng.
  5. Đo diện tích thông thủy – tính chênh; ghi ảnh bằng chứng.
  6. Lập biên bản nghiệm thu: liệt kê lỗi, thời hạn sửa, trách nhiệm; ký nhận (có/không điều kiện).

Tình huống thực tế: phát hiện rò nước ngầm nhờ chụp chỉ số đồng hồ trước/sau 1 giờ khóa van; hoặc lệch diện tích ~1–1,5% so hợp đồng → hai bên thỏa thuận điều chỉnh ngay trong biên bản.

Chuẩn bị trước khi đi nghiệm thu: dụng cụ, giấy tờ, cách ghi nhận

Dụng cụ nên mang theo

  • Thước cuộn 5–10 m, thước nhôm/thước thủy 1–2 m, đèn pin/đèn xiên.
  • Bút dạ, băng dính giấy (đánh dấu), sổ tay/ứng dụng ghi chú, sạc dự phòng.
  • Bộ test điện: bút thử điện, ổ cắm tester, đồng hồ vạn năng, thiết bị tải thử (ấm siêu tốc/nồi cơm).
  • Bộ test nước: xô 5–10 lít, màu thực phẩm, khăn giấy, bóng bay (mẹo test mùi/áp).

Hồ sơ/giấy tờ cần mang – cần nhận

  • Hợp đồng mua bán, phụ lục tiêu chuẩn/thiết bị bàn giao, bản vẽ mặt bằng – sơ đồ điện nước.

  • Danh mục bàn giao & tiêu chuẩn bàn giao, mẫu biên bản nghiệm thu căn hộ.
  • Biên bản nghiệm thu PCCC của tòa nhà (bản sao) hoặc thông tin xác nhận đã nghiệm thu theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP.

Cách ghi hình và lập hồ sơ bằng chứng

  • Chụp/quay theo trình tự không gian (phòng khách → bếp → phòng ngủ → vệ sinh → logia).
  • Đặt tên file “Phòng_Khu vực_Mốc thời gian”; chụp seri thiết bị, chỉ số công tơ.

Mẹo nhỏ: in sẵn checklist và tem dán lỗi; vừa kiểm vừa dán vị trí, tiết kiệm 30–40% thời gian.

50+ mục kiểm tra nhanh khi nhận bàn giao căn hộ (checklist tổng hợp)

Kết cấu – hoàn thiện cơ bản

  1. Tường: nứt chân chim, nứt góc cột/ô văng
  2. Tường: độ phẳng bằng thước 2 m (độ vênh rất nhỏ)
  3. Tường/sơn: phồng rộp, loang ẩm, vệt sơn
  4. Trần: thấm nước, mốc, vết ố quanh hộp kỹ thuật
  5. Trần: cao độ đèn/đế âm đúng bản vẽ
  6. Sàn gạch: bể, mẻ, ron đều; gõ kiểm tra ô rỗng
  7. Sàn gỗ: hở hèm, phồng, kêu; khe giãn nở – nẹp chân tường kín
  8. Gờ cửa, bậu cửa phẳng, không sứt
  9. Len tường, nẹp kết thúc hoàn thiện kín khít
  10. Ban công/logia: chống thấm, dốc thoát 1–2%

Cửa – kính – lan can – logia/ban công

  1. Cửa chính: đóng mở trơn, khóa an toàn, mắt thần
  2. Cửa phòng: bản lề – khóa – khe hở đáy
  3. Cửa sổ: ray – khóa chốt – ron kín
  4. Kính: không xước nứt; kính cường lực ở vị trí yêu cầu
  5. Lan can: chắc chắn; chiều cao theo quy chuẩn an toàn (tham chiếu QCXDVN 05:2008/BXD; một số vị trí/nhà cao tầng có yêu cầu cao hơn)
  6. Logia: phễu, lưới chắn rác, nắp chống mùi

Điện – chiếu sáng – thiết bị yếu

  1. Tủ điện: Aptomat/ELCB/RCBO đúng sơ đồ; bấm nút “T/TEST” để kiểm tra ngắt rò
  2. Ổ cắm – công tắc: đủ số lượng; đấu dây đúng pha – trung tính
  3. Đèn: đủ vị trí; bật/tắt đúng công tắc
  4. Chuông cửa/Intercom: nghe – mở cửa hoạt động
  5. Internet/cáp quang: có tín hiệu/điểm chờ hoạt động
  6. Tải thử: không sụt áp, dây – thiết bị không nóng bất thường

Nước cấp – thiết bị vệ sinh

  1. Áp lực nước ổn định ở vòi xa nhất
  2. Rò rỉ tại co nối, gầm chậu, bồn cầu
  3. Bồn cầu: xả mạnh, két không rò, không hôi
  4. Lavabo: thoát nhanh, không rò siphon
  5. Sen vòi: nóng/lạnh đúng, lưu lượng đều
  6. Bình nóng lạnh: cấp điện đúng, van an toàn hoạt động

Thoát nước – mùi – thiết bị phụ trợ

  1. Thoát sàn WC/bếp/logia: đổ 5–10 lít thoát nhanh, không tràn ngược
  2. Bẫy nước (P-trap) giữ nước; không khô bẫy
  3. Ống xả ngưng điều hòa: thoát riêng, không rò – không mùi
  4. Lưới chắn côn trùng ở lỗ thoát logia
  5. Độ dốc sân phơi/logia hướng phễu 1–2%

Điều hòa – thông gió – môi trường

  1. Dàn lạnh chạy êm, nhiệt độ hạ theo cài đặt
  2. Ống đồng bọc bảo ôn kín, mối nối chắc
  3. Quạt hút WC: hút khỏe, có ống xả ra ngoài
  4. Khe cửa bảo đảm gió bù

PCCC trong căn hộ và khu vực gần nhất

  1. Đầu báo khói/nhiệt: đèn chớp định kỳ, không bị che
  2. Sprinkler: đầu phun thẳng, không sơn/nứt, vùng che phủ thông thoáng (theo QCVN 06:2022/BXD)
  3. Hộp chữa cháy/bình chữa cháy tầng: vị trí quy định, niêm chì
  4. Lối thoát hiểm gần nhất: thông thoáng, đèn Exit hoạt động
  5. Hệ thống còi/loa báo: test cùng BQL (nếu có thể)

Đo diện tích – đối chiếu hợp đồng

  1. Đo diện tích thông thủy (không tính tường bao, cột, hộp kỹ thuật; có tính ban công/lô gia theo mép trong
  2. Đo logia/ban công theo mép trong lan can
  3. So sánh với hợp đồng; tính chênh theo quy định/thoả thuận (thường ±0,5–2%)

Hồ sơ – pháp lý – bảo hành

  1. Danh sách thiết bị bàn giao: hãng/mã/SL đúng phụ lục
  2. Biên bản nghiệm thu căn hộ ghi rõ lỗi & deadline khắc phục
  3. Bản sao nghiệm thu PCCC tòa nhà theo NĐ 136/2020
  4. Hướng dẫn vận hành – bảo hành thiết bị
  5. Bàn giao số công tơ điện/nước ban đầu

Kiểm tra trần/tường/sàn (kết cấu – hoàn thiện)

Tường & sơn

  • Cách kiểm: soi đèn xiên theo phương ngang/dọc; rà tay tìm gợn; dùng thước 2 m kiểm độ phẳng; quan sát góc tường – mép cột.
  • Lỗi thường gặp: nứt chân chim, vệt sơn, bọng rỗ; ẩm loang ở vệ sinh/logia.
  • Ghi biên bản: “Phòng ngủ 2 – tường A – vệt ẩm 15×20 cm, gần ống thoát sàn; yêu cầu mở kiểm tra chống thấm, xử lý hoàn thiện; deadline …”.

Trần & điểm đèn

  • Kiểm vệt ố quanh hộp kỹ thuật/ban công; đo sơ bộ cao độ đèn – vị trí đế âm; bật tất cả mạch đèn để kiểm tra đồng thời.

Sàn gạch/sàn gỗ & len tường

  • Gạch: gõ bằng cán tuốc-nơ-vít/đầu bút để nghe ô rỗng; kiểm ron đều – không nứt.
  • Gỗ: soi hở hèm, phồng, tiếng kêu; kiểm khe giãn nở ở chân tường; nẹp kết thúc kín.

Lưu ý: khu ướt (WC/bếp/logia) có lỗi chống thấm sẽ đội chi phí lớn nếu không xử lý trước khi dọn ở; ưu tiên kiểm & yêu cầu thử nước.

Kiểm tra cửa/kính, lan can và logia/ban công

Cửa chính, cửa phòng

  • Đóng/mở trơn; khóa khóa – then an toàn ăn khớp; khe hở đáy vừa đủ (không cọ sàn).
  • Cửa chống cháy (nếu có theo thiết kế tầng/lối thoát) cần kiểm tay co, khe hở, gioăng.

Cửa sổ – hệ kính

  • Ray trượt êm; chốt khóa chắc; ron kín (test bằng khăn giấy ở mép kính/logia ngày gió).
  • Kính cường lực đúng vị trí yêu cầu (logia, cửa sổ thấp).

Lan can – tay vịn – khe hở

Đảm bảo theo QCXDVN 05:2008/BXD: có lan can tại mọi mép sàn/ban công/lô gia; chiều cao theo bảng quy chuẩn; cấu tạo không để trẻ nhỏ dễ trèo; khe hở không lọt cầu Ø100 mm. Với nhà cao tầng có thể áp dụng mức 1,4 m ở vị trí yêu cầu; nhiều vị trí còn lại sử dụng ngưỡng ≥1,1 m theo thông lệ an toàn.

Logia/ban công

  • Độ dốc 1–2% về phễu; có lưới chắn rác/nắp chống mùi; chân tường chống thấm kín.
  • Test: đổ 5–10 lít nước, quan sát tốc độ thoát – không ứ đọng, không chảy ngược vào nhà.

Kiểm tra hệ thống điện, Internet/yếu (điện)

Tủ điện – ELCB/RCBO: Nhãn mạch rõ; aptomat tổng – nhánh; ELCB/RCBO bảo vệ dòng rò. Bấm nút “T/TEST” để thử; nếu không nhảy → yêu cầu thay/kiểm tra ngay theo khuyến cáo an toàn của ngành điện.

Ổ cắm – công tắc – tải thử

  • Dùng ổ cắm tester kiểm pha – trung tính – tiếp địa; các ổ công suất (bếp/điều hòa) nên là mạch riêng.
  • Tải thử bằng thiết bị gia nhiệt (ấm siêu tốc); đo điện áp trước–sau khi tải; dây/aptomat không được nóng bất thường.

Chiếu sáng – đế âm – dây chờ

  • Đèn bật/tắt đúng công tắc; đế âm chắc; chóa đèn âm trần gờ sát.
  • Điểm chờ internet/cáp quang – router ở vị trí thuận tiện tủ kỹ thuật.

Case thực tế: ELCB không nhảy khi test → nguy cơ không cắt khi rò, đặc biệt khu ướt. Kiên quyết yêu cầu thay.

Kiểm tra nước cấp & thiết bị vệ sinh (nước)

Áp lực & lưu lượng: Mở điểm xa nhất rồi mở đồng thời nhiều điểm để quan sát dao động.

Rò rỉ tại kết nối: Khăn giấy đặt 2–3 phút ở co nối; kiểm tra lại sau 1 giờ.

Bồn cầu – lavabo – sen vòi:

  • Bồn cầu: xả mạnh, két không rò, không mùi; dùng màu thực phẩm kiểm dò rò thấm.
  • Lavabo: thoát nhanh; siphon kín; nóng/lạnh đúng.
  • Bình nóng lạnh: cấp điện đúng; van an toàn hoạt động.

Bằng chứng rò ngầm: Chụp đồng hồ nước trước và sau 1 giờ (đóng tất cả van) → nếu lệch số, nghi rò ngầm.

Thoát nước, mùi & ống xả ngưng điều hòa

  • Thoát sàn WC/bếp/logia: đổ 5–10 lít /lần; có xoáy, không ứ, không tràn ngược.
  • Bẫy nước (P-trap): luôn có nước; nếu mùi hôi → nghi bẫy khô, thiếu ống thông khí/van 1 chiều.
  • Ống xả ngưng điều hòa: dốc về phễu; không nối chung ống bếp/WC gây mùi; kiểm rò/đọng.

Mẹo: bịt bóng bay ở miệng ống để test áp/mùi tạm thời.

Điều hòa/VRV, thông gió & quạt hút

  • Dàn lạnh: chạy êm; nhiệt độ hạ nhanh theo cài đặt; nghe tiếng ồn lạ.
  • Ống đồng: không móp; bảo ôn bọc kín; mối nối chắc; thoát ngưng riêng.

  • Quạt hút WC/bếp: tờ giấy A4 dính tại miệng hút; có ống xả ra ngoài; khe cửa bảo đảm gió bù.

PCCC trong căn hộ & khu vực chung gần nhất (PCCC)

  • Đầu báo khói/nhiệt: đèn báo định kỳ; không che chắn.
  • Sprinkler: đầu phun thẳng; không sơn/không treo đồ; vùng che phủ thông thoáng – tuân thủ QCVN 06:2022/BXD.
  • Lối thoát hiểm: cửa thoát mở nhẹ; đèn Exit/chiếu sáng sự cố hoạt động; hành lang thông thoáng.
  • Hồ sơ PCCC tòa nhà: yêu cầu bản sao/ xác nhận đã nghiệm thu PCCC theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP trước khi đưa vào sử dụng. 

Đo diện tích thông thủy & đối chiếu hợp đồng (đo diện tích)

Khác nhau giữa “thông thủy” và “tim tường”

  • Thông thủy: tính diện tích sử dụng bên trong căn hộ + ban công/lô gia; không tính tường bao, tường giữa các căn, phần sàn có cột/hộp kỹ thuật.
  • Tim tường: tính tới trục tường bao và tường phân chia; thường lớn hơn thông thủy.

Cách đo từng phòng (gợi ý thao tác)

  1. Chia thành các hình chữ nhật/đa giác; đo dài × rộng theo mép trong.
  2. Trừ phần không tính (cột/hộp kỹ thuật).
  3. Cộng ban công/lô gia theo mép trong lan can.
  4. Tổng hợp → so hợp đồng → tính % chênh.

Xử lý sai số diện tích

  • Nhiều hợp đồng cho phép ±0,5–2%; vượt ngưỡng → điều chỉnh giá/diện tích theo điều khoản.
  • Ghi biên bản: “Diện tích thông thủy đo thực tế = 69,1 m² (HĐ 70,0 m²) → –1,29%; đề nghị xử lý theo điều 𝑥 của HĐ”.

Hồ sơ bàn giao căn hộ & biên bản nghiệm thu căn hộ

Bộ hồ sơ cần nhận – cần ký

  • Biên bản bàn giao/biên bản nghiệm thu kỹ thuật căn hộ (liệt kê lỗi, deadline).
  • Phụ lục thiết bị bàn giao (hãng/mã/SL).
  • Hướng dẫn vận hành – bảo hành (kích hoạt e-warranty nếu có).
  • Hồ sơ PCCC tòa nhà (bản sao/xác nhận nghiệm thu).
  • Bản vẽ hoàn công/sơ đồ điện nước căn hộ (nếu có).

Cách ghi lỗi – yêu cầu sửa chữa trong biên bản

  • Mỗi lỗi ghi vị trí – kích thước – mô tả – ảnh kèm – ký hiệu trên bản vẽ.
  • Ghi thời hạn khắc phục, đầu mối phụ trách, thời điểm tái nghiệm thu.

Bảo lưu quyền lợi – điều khoản lưu ý khi ký

  • Có thể “nhận nhà có điều kiện” với lỗi mỹ quan nhỏ; không chấp nhận lỗi an toàn/ thấm.
  • Thêm câu: “Nếu quá hạn … ngày không khắc phục, bên mua có quyền từ chối nghiệm thu lại/khấu trừ chi phí …”.

Xử lý lỗi/sai lệch: từ chối nhận nhà, thời hạn khắc phục, thương lượng

Khi nào nên từ chối nhận?

An toàn điện/PCCC không đạt, thấm/rò nghiêm trọng, sai diện tích vượt ngưỡng, lỗi kết cấu lớn.

Quy trình khắc phục – tái nghiệm thu

  1. Lập danh sách lỗi có ảnh, gắn mã số & vị trí.
  2. Gửi email/biên nhận cho CĐT/BQL; thống nhất deadline.
  3. Tái nghiệm thu theo lịch; ký xác nhận khi đạt.

Mẹo thương lượng

Ưu tiên lỗi ảnh hưởng an toàn/sinh hoạt; đặt mốc thời gian; mọi thỏa thuận viết thành văn bản.

Timeline mẫu

Lỗi nhỏ: 7–14 ngày; lỗi thấm/thi công lại: 14–30 ngày (tham khảo, tùy thực tế).

Bảo hành – bảo trì sau khi nhận bàn giao

  • Thời hạn bảo hành theo hợp đồng (xây dựng/thiết bị).
  • 7–30 ngày đầu: theo dõi thấm/ẩm, mùi; đọc lại công tơ; hoàn thiện kích hoạt bảo hành điện tử.
  • Bảo dưỡng định kỳ: vệ sinh phễu logia; test ELCB hàng tháng (bấm nút T); súc xả bình nóng lạnh theo khuyến cáo hãng/đơn vị kỹ thuật.

Lưu ý riêng cho cư dân Saigon South Residences (Phú Mỹ Hưng)

Bối cảnh dự án & hạ tầng điển hình

Quần thể 6 block, 29 tầng, ~1.840 căn, trên trục Nguyễn Hữu Thọ; tiện ích nội khu đa dạng (hồ bơi, sân vườn, phòng sinh hoạt…).

Điểm cần chú ý khi nghiệm thu

  • Logia/sân phơi nhiều gió: kiểm độ dốc – phễu – lưới chắn rác.
  • Bếp – ống hút mùi: xác nhận đầu chờ về trục kỹ thuật.
  • Intercom/Access: test đủ chức năng với BQL tòa nhà.

Khuyến nghị: đặt lịch với BQL nếu cần dùng thang vận chuyển cho sửa chữa/bảo hành sau nghiệm thu.

Tải về checklist nhận nhà (PDF/Word) & mẫu biên bản nghiệm thu căn hộ

  • Checklist A4 (PDF/Word): chia theo phòng & hệ kỹ thuật, có cột Ghi lỗi – Ảnh – Deadline – Người phụ trách.
  • Mẫu biên bản: có sẵn mục “Nhận có điều kiện”, “Cam kết sửa trước ngày …”.
  • Cách dùng nhanh: đi từ tổng quan → chi tiết; sau khi tick xong một không gian, chụp lại trang để lưu mốc; đặt tên file kiểu “Can_X#_Ngay#_BienBanV1”.

FAQ – Câu hỏi nhanh khi nghiệm thu căn hộ chung cư

Yes/No

  1. Có nên mang thợ riêng đi nghiệm thu không? – Nên với căn diện tích lớn/hệ cơ điện phức tạp.
  2. Có thể từ chối nhận nhà nếu sai số diện tích vượt ngưỡng hợp đồng? – Có; ghi rõ căn cứ điều khoản.
  3. Có được ghi “nhận nhà có điều kiện” trong biên bản? – Được; ghi deadline & trách nhiệm.

Định nghĩa

  1. “Diện tích thông thủy” là gì? – Diện tích sử dụng trong căn + ban công/lô gia; không tính tường bao, tường giữa các căn, sàn có cột/hộp kỹ thuật.
  2. ELCB/RCBO là gì? Vì sao bấm “T”? – Thiết bị cắt rò; bấm “T/TEST” để thử cơ chế bảo vệ định kỳ.

Nhóm

  1. Lỗi ưu tiên an toàn: điện (ELCB không nhảy), PCCC, thấm sàn/logia, lan can – kính lắp sai.
  2. Lỗi mỹ quan có thể chấp nhận tạm: xước sơn nhỏ, ron lệch nhẹ (ghi vào biên bản để sửa sau).

So sánh

  1. Ban ngày vs ban đêm: ban ngày dễ soi độ phẳng – vệt sơn; ban đêm kiểm ánh sáng, ồn, gió.
  2. Checklist giấy vs điện thoại: giấy nhanh thao tác tại công trường; điện thoại gắn ảnh – chia sẻ tức thì.


Nghiệm thu không phải “bắt lỗi” mà là bảo đảm căn hộ của bạn sẵn sàng cho một cuộc sống an toàn, ổn định và đúng cam kết. Cứ đi theo checklist 50+ mục, đo diện tích thông thủy, hoàn thiện biên bản rõ ràng – bạn sẽ thấy buổi nhận nhà trở nên chủ động, minh bạch và rất đáng nhớ.

 

seo

Tôi là Bình, chuyên gia phân tích và đánh giá thị trường bất động sản, đồng thời là tác giả chính của trang Saigonsouth. Với kinh nghiệm chuyên sâu, tôi tập trung cung cấp các bài đánh giá khách quan, chi tiết về tiềm năng đầu tư, diễn biến thị trường, quy hoạch và xu hướng phát triển dự án tại khu vực phía Nam Sài Gòn.

Mục tiêu của tôi là mang đến cho nhà đầu tư và người mua nhà những góc nhìn sắc bén và dữ liệu chính xác nhất để đưa ra quyết định thông minh.

Hãy cùng tôi khám phá và phân tích cơ hội đầu tư tại Nam Sài Gòn trên Saigonsouth.