Thuế phí mua bán căn hộ chung cư 2025 (cập nhật mới nhất)

 

Khi giao dịch căn hộ, “thuế phí mua bán căn hộ” bao gồm các khoản bắt buộc theo luật và chi phí dịch vụ phát sinh tùy hồ sơ. Ba tình huống phổ biến:

  • Mua mới từ chủ đầu tư: chịu VAT (thường 10%, nhà ở xã hội 5%), phí bảo trì 2% (tính trên giá bán trước VAT), phí quản lý (sau bàn giao).
  • Chuyển nhượng/sang tên: Thuế TNCN khi bán (chuẩn 2% trên giá chuyển nhượng), Lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua), phí công chứng theo bậc giá trị hợp đồng, phí thẩm định hồ sơ địa chính & lệ phí cấp sổ hồng (theo mức địa phương).
  • Cho thuê căn hộ: nếu doanh thu > 100 triệu đồng/năm: nộp 5% VAT + 5% TNCN theo doanh thu; có thể thuộc lệ phí môn bài theo bậc doanh thu.

Vì sao cần nắm rõ? Để chủ động tài chính, tránh bị ấn định thuế, giảm rủi ro khai giá thấp bị truy thu/phạt, và thương lượng minh bạch.

Bảng tổng hợp nhanh các loại thuế, phí khi mua bán/chuyển nhượng căn hộ (2025)

Bảng tóm tắt

Khoản thuế/ phí Bên nộp Mức/ Cách tính chuẩn Thời điểm nộp Ví dụ TP.HCM
Thuế TNCN khi bán Bên bán (có thể thỏa thuận) 2% giá chuyển nhượng (cơ quan thuế có thể tham chiếu giá tối thiểu) Khi nộp hồ sơ thuế trước sang tên HĐ 3,2 tỷ ⇒ 64 triệu
Lệ phí trước bạ Bên mua 0,5% × giá tính trước bạ theo bảng giá nhà/đất của UBND tỉnh/thành Khi đăng bộ sang tên Nếu giá tính trước bạ là 2,8 tỷ ⇒ 14 triệu
Phí công chứng Thường người yêu cầu công chứng (thỏa thuận) Theo biểu phí Thông tư 257/2016 (đã sửa đổi 111/2017) – tính theo bậc giá trị hợp đồng Khi ký công chứng HĐ 3,2 tỷ ⇒ khoảng 2,3 triệu (ước tính theo bậc 3–5 tỷ)
Phí thẩm định hồ sơ địa chính Bên mua Mức thu do HĐND cấp tỉnh quy định (khác nhau từng địa phương) Nộp kèm hồ sơ sang tên TP.HCM áp dụng theo NQ 02/2023/HĐND
Lệ phí cấp sổ hồng (GCN) Bên mua Theo HĐND tỉnh/thành; mỗi nơi một mức Khi nhận GCN Tra cứu danh mục 63 tỉnh/thành năm 2025
Phí bảo trì 2% (mua mới) Bên mua 2% × giá bán trước VAT Theo tiến độ/ khi bàn giao Ràng buộc bởi Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực 2025)
VAT khi mua mới Bên mua 10% (nhà ở xã hội 5%); không tính phần “giá đất” Theo lịch thanh toán với CĐT Tính trên giá bán trừ giá đất theo hướng dẫn VAT
Thuế khi cho thuê căn hộ Chủ căn hộ Doanh thu >100 triệu/năm: 5% VAT + 5% TNCN; có thể thêm lệ phí môn bài Theo kỳ khai (tháng/quý/năm) Doanh thu 180 triệu/năm ⇒ thuế 18 triệu/năm (+ môn bài 300k)

Ghi chú: Giá tính trước bạ căn cứ bảng giá địa phương; khai giá thấp có thể bị ấn định/ xử phạt theo Nghị định 125/2020. 

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán/chuyển nhượng căn hộ

Áp dụng & ai chịu: Người bán nộp; có thể thỏa thuận “bên mua nộp thay” nhưng nghĩa vụ vẫn của bên bán. Miễn/giảm phổ biến: tặng cho/ thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ–con; nhà ở duy nhất (đáp ứng điều kiện về quyền sở hữu, thời gian). Căn cứ tại Luật Thuế TNCN và hướng dẫn Thông tư 111/2013, 92/2015. 

Cách tính chuẩn:

Thuế TNCN phải nộp = 2% × Giá chuyển nhượng (theo hợp đồng; trường hợp đặc thù, cơ quan thuế có thể tham chiếu giá tối thiểu/bảng giá). 

Hồ sơ – nơi nộp – thời điểm: Tờ khai mẫu theo Thông tư 80/2021 (nhóm mẫu 03/BĐS-TNCN), nộp tại cơ quan thuế/ một cửa VPĐKĐĐ trước thủ tục sang tên; thời hạn theo Luật Quản lý Thuế. Nộp chậm phát sinh tiền chậm nộp 0,03%/ngày và có thể bị xử phạt. 

Ví dụ minh họa (3 kịch bản TP.HCM):

  • A. Giá HĐ > bảng giá: HĐ 3,5 tỷ ⇒ Thuế = 2% × 3,5 tỷ = 70 triệu.
  • B. Giá HĐ = bảng giá: HĐ 3,2 tỷ ⇒ Thuế = 64 triệu.
  • C. Giá HĐ < bảng giá: Cơ quan thuế có thể tham chiếu giá tối thiểu theo địa phương để xác định thuế (tránh kê khai “giá thấp bất thường”).

FAQ nhanh: “Nhà ở duy nhất” đủ điều kiện mới được miễn TNCN; cần CMND/CCCD, sổ hộ khẩu/đăng ký cư trú, sổ hồng, HĐ chuyển nhượng, tờ khai mẫu… theo hướng dẫn địa phương. 

Lệ phí trước bạ khi sang tên căn hộ (lệ phí sang tên sổ hồng)

  • Đối tượng nộp: Bên mua.
  • Mức thu: 0,5%. Giá tính trước bạ đối với nhà/đất căn cứ bảng giá do UBND tỉnh/thành ban hành tại thời điểm kê khai (đối với căn hộ chung cư: giá nhà theo bảng giá nhà do địa phương quy định).
  • Hồ sơ & nơi nộp: Nộp tại VPĐK đất đai (một cửa) kèm tờ khai lệ phí trước bạ; thời điểm đăng bộ.
  • Ví dụ: Căn hộ 70 m², giá HĐ 3,2 tỷ nhưng giá tính trước bạ theo bảng giá tương đương 2,8 tỷ ⇒ LPTB = 0,5% × 2,8 tỷ = 14 triệu.
  • Miễn LPTB: một số trường hợp tặng cho, thừa kế giữa người thân… theo Nghị định 10/2022 và Thông tư 13/2022.

Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ

  • Ai chịu? Do các bên thỏa thuận; thường bên mua thanh toán.
  • Biểu phí theo bậc giá trị tài sản/hợp đồng (Thông tư 257/2016/TT-BTC, sửa đổi bởi 111/2017/TT-BTC). Ví dụ HĐ 3,2 tỷ thuộc bậc 3–5 tỷ: phí ≈ 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ ≈ 2,3 triệu (chưa gồm thù lao, lưu trữ, bản sao).
  • Hồ sơ công chứng: CCCD/hộ chiếu, sổ hồng, giấy tờ hôn nhân, HĐ/biên bản bàn giao…
  • Phí phát sinh: chứng thực bản sao, dịch thuật, công chứng ngoài trụ sở (nếu có).

Phí thẩm định hồ sơ địa chính & Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng)

  • Hai khoản này do HĐND cấp tỉnh quyết định mức thu, khác nhau theo địa phương. TP.HCM áp dụng theo Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND (phí thẩm định); danh mục lệ phí cấp GCN 2025 của 63 tỉnh/thành được tổng hợp công khai để tra cứu.


  • Vai trò: phí thẩm định thu cho việc thẩm tra hồ sơ, lệ phí cấp GCN thu khi cấp/đổi/đăng ký biến động.
  • So sánh HCMC – Hà Nội (tham khảo): Cùng nguyên tắc “theo Nghị quyết HĐND”; mức cụ thể xem cổng Sở TN&MT/VPĐKĐĐ mỗi nơi.

Phí bảo trì 2% (mua mới) & phí quản lý, vận hành chung cư

  • b bắt buộc với mua mới từ CĐT, tính trên giá bán trước VAT, nộp theo hợp đồng; 2025 giữ nguyên 2%, tăng minh bạch quản lý theo Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực 2025).
  • Phí quản lý chung cư: thu theo m²/tháng, tùy chất lượng vận hành; thực tế TP.HCM thường ~8.000–20.000 đ/m²/tháng (tham khảo thị trường).
  • Ví dụ: Giá bán 3,5 tỷ (trước VAT) ⇒ phí bảo trì = 2% × 3,5 tỷ = 70 triệu.

VAT khi mua căn hộ từ chủ đầu tư & Thuế khi cho thuê căn hộ (VAT/PIT)

VAT khi mua mới:

  • Thuế suất chuẩn 10%; 5% đối với nhà ở xã hội. Giá tính VAT với BĐS không bao gồm “giá đất” được trừ theo hồ sơ (quyết định giao đất/tiền sử dụng đất).
  • Ví dụ (giả định): Giá bán 3,5 tỷ; phần “giá đất” được trừ 20% ⇒ giá tính VAT = 2,8 tỷ ⇒ VAT 10% = 280 triệu.

Cho thuê căn hộ:

  • Doanh thu ≤ 100 triệu/năm: không phải nộp 5%+5%.
  • Doanh thu > 100 triệu/năm: nộp 5% VAT + 5% TNCN trên doanh thu; có thể thuộc lệ phí môn bài theo bậc doanh thu (≥100 triệu/năm). Cần hóa đơn điện tử theo Nghị định 123/2020 & TT 78/2021 (cơ quan thuế cấp/ hướng dẫn).
  • Ví dụ: 96 triệu/năm ⇒ không nộp 5%+5%. 180 triệu/năm ⇒ thuế = 10% × 180 = 18 triệu/năm; lệ phí môn bài = 300.000 đ/năm (nhóm 100–300 triệu).

Các khoản phí dịch vụ khác có thể phát sinh

  • Phí môi giới (thỏa thuận, thường 1–2% giao dịch).
  • Phí ngân hàng: thẩm định, công chứng thế chấp, phát hành thư giải ngân…
  • Chi phí dịch thuật, ủy quyền, xác minh tình trạng hôn nhân/tài sản.
  • Mẹo: rà soát điều khoản phí trong hợp đồng dịch vụ để tránh “ẩn phí”.

Hồ sơ, thủ tục và lộ trình nộp từng khoản thuế/phí

Trình tự chuẩn: Đặt cọc → Công chứng → Kê khai & nộp Thuế TNCN/ LPTB/ phí thẩm định → Đăng bộ sang tên tại VPĐKĐĐ → Nhận GCN.

Bộ hồ sơ cốt lõi:

  • Thuế TNCN: tờ khai, HĐ chuyển nhượng, sổ hồng, giấy tờ nhân thân, hồ sơ miễn (nếu có)…
  • Lệ phí trước bạ & thẩm định: tờ khai trước bạ, phiếu yêu cầu đăng ký biến động, HĐ, sổ hồng…
  • Cho thuê: đăng ký/khai theo TT 40/2021, e-invoice theo TT 78/2021. 

Thời hạn & phạt chậm: Chậm nộp phát sinh 0,03%/ngày tiền chậm nộp; có thể bị xử phạt theo Nghị định 125/2020.

Các trường hợp miễn/giảm thuế phí phổ biến

  • Miễn Thuế TNCN: chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ–con, hoặc nhà ở duy nhất (đáp ứng điều kiện pháp luật).


  • Miễn Lệ phí trước bạ: tặng cho/ thừa kế giữa họ hàng thân thích theo Nghị định 10/2022.
  • Quy trình: chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ/nhà ở duy nhất; nộp kèm tờ khai miễn/giảm.

Cập nhật chính sách 2025 đáng chú ý

  • Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS: mức 2% vẫn đang áp dụng năm 2025; các đề xuất thay đổi (tính 20% phần lãi…) chưa có hiệu lực.
  • Quỹ bảo trì 2%: giữ nguyên tỷ lệ, tăng minh bạch quản lý theo Luật Nhà ở 2023 (2025).
  • Hóa đơn điện tử: tiếp tục áp dụng bắt buộc theo lộ trình Nghị định 123/2020 & TT 78/2021, có hướng dẫn mới 2025 (TT 32/2025). 

Lưu ý pháp lý & cảnh báo rủi ro thường gặp

  • Khai giá thấp để né thuế: rủi ro ấn định, truy thu, xử phạt theo NĐ 125/2020.
  • Hợp đồng đặt cọc, công chứng sơ sài: dễ tranh chấp “tiền–sổ”.
  • Sai sót hồ sơ (tình trạng hôn nhân, ủy quyền): có thể từ chối sang tên.
  • Khuyến nghị: dùng mẫu hợp đồng chuẩn, giữ chứng từ thanh toán, kiểm tra tình trạng thế chấp/ nợ phí trước khi đặt cọc.

Kiểm tra, đối chiếu và khiếu nại nếu bị tính sai thuế/phí

  • Tra cứu & đối chiếu: giữ biên lai, kiểm tra trên Cổng DVC và biên nhận cơ quan thuế/VPĐKĐĐ.
  • Khiếu nại/kiến nghị: nộp tại Cục/Chi cục Thuế, VPĐKĐĐ, Sở Tư pháp; thời hạn trả lời theo Luật Khiếu nại/ Luật Quản lý thuế.
  • Khi nào nhờ luật sư/VP công chứng? Khi phát sinh ấn định bất thường, tranh chấp, hoặc bạn cần điều khoản bảo vệ mạnh hơn trong HĐ.

Checklist 30+ mục tự kiểm thuế phí mua bán/chuyển nhượng căn hộ (pro)

  1. Xác định giao dịch (mua mới/ chuyển nhượng/ tặng cho/ thừa kế)
  2. Xác định bên chịu Thuế TNCN (bán) & LPTB (mua)
  3. Rà miễn Thuế TNCN (nhà ở duy nhất/ quan hệ thân thích)
  4. Rà miễn LPTB (tặng cho giữa người thân…)
  5. Ước Thuế TNCN 2% theo giá chuyển nhượng/ tình huống ấn định
  6. Ước LPTB 0,5% theo bảng giá địa phương
  7. Tính phí công chứng theo bậc giá trị HĐ
  8. Tính phí thẩm định hồ sơ địa chính (xem NQ HĐND)
  9. Ước lệ phí cấp GCN địa phương
  10. Kiểm tra phí bảo trì 2% (mua mới, trước VAT)
  11. Ước phí quản lý theo m²/tháng
  12. Kiểm tra phí ngân hàng (định giá, công chứng thế chấp…)
  13. Rà phí môi giới (nếu dùng) & điều khoản thanh toán
  14. Chuẩn bị hồ sơ nhân thân/ hôn nhân/ tài sản đầy đủ
  15. Đặt lịch công chứng; xác minh pháp lý sổ hồng
  16. Kiểm tra nợ phí/ tranh chấp/ thế chấp căn hộ trước cọc
  17. Đàm phán: phạt cọc, lịch thanh toán, phân bổ thuế phí
  18. Ký công chứng – nộp phí công chứng & phát sinh
  19. Kê khai Thuế TNCN đúng hạn
  20. Kê khai LPTB & phí thẩm định

  1. Nộp hồ sơ sang tên tại VPĐKĐĐ
  2. Theo dõi xử lý – bổ sung kịp thời
  3. Nhận GCN (sổ hồng) – đối chiếu thông tin
  4. (Mua mới) Nộp đủ phí bảo trì 2%
  5. (Cho thuê) Ước doanh thu năm; so ngưỡng 100 triệu
  6. Nếu vượt ngưỡng: nộp 5% VAT + 5% TNCN, e-invoice
  7. Xem lệ phí môn bài theo bậc doanh thu
  8. Lưu chứng từ nộp thuế/phí, hóa đơn đầy đủ
  9. Soát “ẩn phí” trong HĐ dịch vụ
  10. Lập bảng tổng kết chi phí so dự toán
  11. Chuẩn bị phương án khiếu nại nếu bị tính sai

FAQ chọn lọc

  1. Khi nào không phải nộp Thuế TNCN khi bán? Khi đủ điều kiện miễn (VD: nhà ở duy nhất; tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ–con…).
  2. Lệ phí trước bạ tính theo giá nào? Theo bảng giá UBND tỉnh/thành tại thời điểm kê khai (đối với nhà/đất).
  3. Khai giá thấp có bị phạt không? Có thể ấn định, truy thu, xử phạt theo NĐ 125/2020.
  4. Thời điểm chuyển quyền chính thức? Khi đăng ký sang tên hoàn tất và cấp GCN/ ghi nhận biến động.
  5. Có bắt buộc qua môi giới? Không bắt buộc; nhưng nên dùng dịch vụ uy tín để kiểm soát pháp lý.
  6. Căn hộ chưa có sổ hồng giao dịch sao? Xem điều kiện chuyển nhượng theo HĐMB/ pháp luật; cẩn trọng quy trình công chứng/ thuế.
  7. Doanh thu cho thuê <100 triệu/năm có nộp thuế? Không nộp 5%+5%; lưu ý môn bài chỉ áp dụng khi >100 triệu/năm. 

 

seo

Tôi là Bình, chuyên gia phân tích và đánh giá thị trường bất động sản, đồng thời là tác giả chính của trang Saigonsouth. Với kinh nghiệm chuyên sâu, tôi tập trung cung cấp các bài đánh giá khách quan, chi tiết về tiềm năng đầu tư, diễn biến thị trường, quy hoạch và xu hướng phát triển dự án tại khu vực phía Nam Sài Gòn.

Mục tiêu của tôi là mang đến cho nhà đầu tư và người mua nhà những góc nhìn sắc bén và dữ liệu chính xác nhất để đưa ra quyết định thông minh.

Hãy cùng tôi khám phá và phân tích cơ hội đầu tư tại Nam Sài Gòn trên Saigonsouth.